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mardi, 18 février 2020 11:44

Nouvel arrêté préfectoral pour le diagnostic "Etat parasitaire/Mérule"

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etat parasitaire

Encore des changements sur l’arrêté préfectoral du diagnostic "état parasitaire/mérule"

Depuis le 21 janvier 2020, date du dernier arrêté préfectoral du Finistère sur le sujet, l’état parasitaire/mérule, sur le département du Finistère, est une fois encore modifié !

L’état parasitaire était jusque-là un diagnostic qui devait être daté de moins de 6 mois au jour de la vente.

C’est maintenant un document daté de moins de 3 mois qui doit être annexé au contrat de vente de votre bien immobilier.

Focus sur ce diagnostic : sa réalisation, son contenu, sa finalité et sa fiabilité.

champignon mruleLors de la mise en vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de faire réaliser certains diagnostics immobiliers. (voir la liste en cliquant sur le lien : https://diagnostic-heure.com/diagnostics-immobiliers-brest) Certains aspects techniques du bâtiment vont définir le caractère obligatoire ou pas de ces diagnostics.

La nécessité de réaliser le diagnostic état parasitaire/mérule est définie par un arrêté préfectoral.

 

Les "zones d’exposition"

Dans le département du Finistère, département le plus touché en France par la Mérule, toutes les communes ne sont pas visées par l’obligation de réaliser ce diagnostic. 20 communes à ce jour sont déclarées en zone d’exposition.

 

Le contenu du diagnostic "Etat parasitaire/mérule"

Le diagnostic Etat parasitaire/mérule doit être réalisé par un professionnel certifié et assuré. Il doit respecter les directives de la norme dudit diagnostic (NF P03 200), notamment : « intervenir sur les parties visibles et accessibles au jour de la visite, sans démontage et sans déplacement, …. »

Quand on sait que la Mérule est un champignon qui se développe dans des zones sombres, humides, exempt de ventilation … vous comprendrez aisément la complexité de se prononcer avec fiabilité lorsqu’il est impossible pour le professionnel de contrôler ce qui se trouve sous le plancher du salon, sous l’isolation des rampants (sous la toiture) ou derrière un habillage de mur en lambris !!!

Il faudra bien comprendre en lisant un diagnostic Mérule qui note « l’absence de champignon » que cela correspond à une absence de champignon … « sur les parties visibles et accessibles sans démontage et sans déplacement au jour de la visite ».

 

Que contrôle-t-on dans le diagnostic "Etat parasitaire" ?

L’état parasitaire ne concerne-t-il que les champignons ? Non ! l’état parasitaire concerne aussi les moisissures et les xylophages (les petites bêbêtes !!)

 

L'intérêt du diagnostic "Etat parasitaire"

L’intérêt de l’état parasitaire vise principalement à détecter la présence du champignon « Mérule » qui est un champignon destructeur. Il attaque le bois des habitations et il est donc particulièrement recommandé sur les bâtiments anciens. Il semble en effet moins probable qu’une maison récente, dalle béton et de bon ouvrage soit touchée par ce champignon.

Le diagnostic est pourtant réalisé systématiquement sur tous les biens à vendre sans distinction. Ainsi, une maison de 2015 sera obligatoirement diagnostiquée au même titre qu’une maison de 1900 dès lors qu’elle sera située sur « une zone d’exposition » comme le stipule l’arrêté préfectoral.

 

Un arrêté préfectoral sujet à controverse

tensionPlusieurs points critiques expliquent les tensions liées à ce diagnostic « état parasitaire/mérule ».

1/ Rendre obligatoire ce diagnostic sur tous types de bâtiment n’a aucun sens, En effet, un appartement récent, situé dans un immeuble dalle béton, ne présente aucun risque de mérule.

2/ Outre la recherche de mérule, le diagnostic « Etat parasitaire » (réalisé selon la norme NF P03 200) comporte également l’investigation de xylophages et de moisissures.

De ce fait, si l’absence de mérule est une certitude dans un bâtiment récent tout en béton, il sera possible par contre d’identifier d’éventuelles moisissures (par manque de ventilation, habitation non chauffée, de condensation, de fuite d’eau….). La nécessité d’expertiser à nouveau le bien et d’éditer un nouveau rapport après un délai de 3 mois prend alors tout son sens.

3/ les études notariales dans le Finistère sont nombreuses à solliciter des « prorogations » de dernière minute aux cabinets de diagnostics immobiliers. Proroger un rapport signifie changer sa date pour qu’il soit conforme à la durée indiquée dans l’arrêté préfectoral qui est aujourd’hui de 3 mois. Compte tenu de la faible probabilité de vendre son bien avant 3 mois, on peut considérer que la majorité des diagnostics seront à refaire. Plusieurs attitudes peuvent être adoptées par le diagnostiqueur :

Première situation : Le diagnostiqueur effectue cette prorogation sans se déplacer

  • Sur un bâtiment récent : il considère, à juste titre, que le risque mérule est de zéro, il risque néanmoins de ne pas indiquer des moisissures éventuelles. Il commet alors une faute professionnelle.
  • Sur un bâtiment ancien: en n’effectuant pas de visite, il prend le risque de mettre les acquéreurs en difficulté car il lui serait alors impossible de notifier une éventuelle présence de mérule toujours possible. (Il faut savoir qu’en phase de croissance la Mérule pousse de 2 cm par jour) il commet là encore une faute professionnelle.

Deuxième situation : Le diagnostiqueur se déplace et refait le contrôle état parasitaire

  • Sur un bâtiment récent où le risque mérule est inexistant, il ne pourrait éventuellement repérer que des moisissures récentes, mais il fait le travail pour lequel il est missionné et pour lequel il engage sa responsabilité.
  • Sur un bâtiment ancien, il permet de mettre les acquéreurs à l’abri de complications s’il observe la présence de mérule survenue après la visite initiale pour diverses raisons.

 Dans les deux cas, ce déplacement et ce nouveau diagnostic seront réalisés par le diagnostiqueur immobilier.

 

Pour ce qui est de la facturation de cette intervention, certains diagnostiqueurs l'auront déjà intégré dans la facture initiale des diagnostics. D’autres la factureront sur devis ou choisiront ponctuellement de l’offrir selon les situations évoquées précédemment.

De nombreuses études notariales prennent la liberté d’indiquer à leurs clients que cette intervention est gratuite ou que le diagnostiqueur ne se déplace pas.

C’est tout simplement scandaleux !

Est-ce que nous nous permettons, nous, de dire à nos clients que le travail du notaire ou de l’agent immobilier est fait gratuitement ?

De quel droit un notaire se permet-il de s’immiscer dans la gestion d’une entreprise qui lui est totalement étrangère ?

 

Chez diagnostic-heure.com, le diagnostiqueur agit avec professionnalisme.

 

competenceNous réalisons systématiquement une contrevisite. Pourquoi ? parce que c’est notre métier, notre responsabilité et notre rôle.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité et nous refusons de prendre ce risque de "rapport fictif" pour 3 bonnes raisons :

  1. Nous tenons à faire notre travail avec éthique et déontologie.
  2. Nous souhaitons apporter à l’acquéreur d’un bien immobilier la garantie d’un travail bien fait et le plus fiable possible.
  3. Nous souhaitons nous inscrire dans le temps comme étant une société recommandable présentant toutes les garanties de sérieux et de professionnalisme qu’un client est en droit d’exiger.
  4. Nous n’aspirons pas à nous retrouver devant un tribunal pour répondre de nos erreurs.

 

Qui fait quoi ?

La réalité d’aujourd’hui : les notaires sollicitent les cabinets de diagnostics immobiliers en urgence, pour proroger l’état parasitaire, lequel doit ensuite se charger de recontacter le vendeur et lui expliquer la nécessité de refaire le diagnostic.

Ce qui devrait être la normalité : les notaires contactent eux-mêmes leurs clients afin de leur expliquer la nécessité de refaire le diagnostic état parasitaire s’il est daté de plus de 3 mois. Le client pourra alors se rapprocher du diagnostiqueur de son choix qui l’informera alors des conditions et délais pour la réalisation de cette visite.

 

En conclusion

controverse etat parasitaireVous l’aurez compris, l’état parasitaire est loin d’être un diagnostic simple à aborder.

Au lieu de rendre ce diagnostic obligatoire sur certaines communes du département, pour tous les biens immobiliers, il aurait peut-être été plus pertinent de le rendre obligatoire sur toutes les communes du département, mais uniquement sur des bâtiments anciens !

Les visites auraient été réalisées au départ uniquement sur des biens susceptibles d’être réellement atteints par la Mérule.

Pour la contre visite, la durée de validité aurait pu être indiquée par le diagnostiqueur immobilier, qui, lors de sa première expertise aurait pu estimer, au cas par cas, en fonction de ses constatations, la pertinence de refaire ou pas une contrevisite à 3 mois, 6 mois, 9 mois ou plus encore !

A quoi bon imposer une contre visite d’un appartement dans un immeuble récent après le délai actuel de 3 mois, vis-à-vis du risque de présence de mérule ?

En attendant, la Mérule demeure un fléau auquel il est nécessaire de faire face dans nos communes du Finistère, qu’elles soient ou non inscrites comme "zone d’exposition" dans l’arrêté préfectoral.

Jean Lukes

Partisan de pratiquer des prix compétitifs et d'offrir des services de qualité, Diagnostic-heure.com s’inscrit dans une démarche de professionnalisme, de sérieux et d’impartialité". Diagnostiqueur expérimenté, certifié et assuré, je vous donne la garantie d'un travail effectué dans le respect des normes en vigueur.

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